Logitur

Mali su hoteli budućnost hrvatskog turizma i u vremenu pred nama trebali bi činiti veliki dio hrvatske turističke ponude. Za sve one koji razmišljaju o ulaganju u upravo ovaj oblik smještaja, donosimo praktičan primjer odakle krenuti, na što obratiti pozornost te koje su sitnice važne u poslovanju, kroz iskustva vlasnika nekoliko uspješnih hotela.

Nebrojeno je puta navedeno kako su mali i obiteljski hoteli budućnost hrvatskog turizma. Upravo je to ono što je potrebno da bismo na zasićenom svjetskom tržištu postali konkurentni i ponudili nešto drugo što će prepoznati gosti koji traže individualan pristup, izbjegavaju velika središta i uniformirane hotele te žele upoznati hrvatsku gastronomiju, kulturnu baštinu te podneblje u kojem se hotel nalazi na jedan drugačiji način, i za to su spremni platiti. A mali hoteli nude, ili bi trebali nuditi, upravo to.

Iako je vrijeme krize, i investicije su rijetke, mali obiteljski hoteli bi trebali očekivati bolju turističku 2010. Za sve one koji bi u takve objekte htjeli i mogu investirati, donosimo primjere nekoliko hrvatskih malih hotela. To su Villa Annette iz Rabca, Villa Kapetanović iz Opatije te Grand hotel Dramalj iz Dramlja.

NAJPRIJE U MINISTARSTVO TURIZMA PO SAVJETE

Slijedite svoj san i svoje zamisli, savjet je supružnika Peršić, koji su se početkom novoga milenija našli na prekretnici: nakon višegodišnjeg rada u inozemstvu i izbivanja iz rodnoga kraja, Labina, vratili su se kući s namjerom da ulože dio zarađenog novca u turizam.
– U to je vrijeme bio popularan Master plan razvoja turizma za područje Istre pa smo, uz potporu i nagovor prijatelja, odlučili uložiti upravo u mali hotel, doznajemo od dvoje poduzetnika, koji su svoju Villu Annette otvorili 2004. Objekt je otvoren tijekom cijele godine, ima 4 zvjezdice i 12 suitova. Nalazi u Raškoj ulici u Rapcu, na 500 metara zračne i 1600 metara cestovne udaljenosti od mora.

Iako su projekt pokrenuli zajedno, vođenje hotela preuzela je Doris, dok Vladimir poslovne uspjehe ostvaruje na području informacijske tehnologije. U njihovu slučaju, gradnja hotela bila je greenfiled investicija, a u ono vrijeme, prisjećaju se, problem su bili imovinsko-pravni odnosi.
– Do lokacijske i građevinske dozvole dolazilo se u kratko vrijeme. No, kako je dio zemljišta bio privatno vlasništvo, problem nam je bio doći do vlasnika svih parcela koje smo trebali otkupiti. Morali smo angažirati agenta nekretnina, pojasnio nam je g. Peršić, prema kojemu je hotelijerima i danas, ne samo u Rapcu, već i u ostatku Hrvatske problem naći lokaciju za jedan takav objekt.

Prema iskustvu obitelji Peršić, koja je koristila do protekloga ožujka aktualnu kreditnu liniju „Poticaj za uspjeh“ preko Hypo banke, papirologiji za poticajne kredite potrebno je posvetiti posebnu pozornost.
– Treba otići u Ministarstvo turizma i ondje pitati nekoga tko je zadužen za takve programe što činiti. Svi su tamo ljubazni i žele pomoći te će svojim savjetom sigurno dobro usmjeriti ljude. Uglavnom, ne raditi napamet, savjet je naših sugovornika. Osim toga, mjerodavnom se ministarstvu budući hotelijeri moraju obratiti žele li dobiti savjete kako i što graditi u skladu sa željenom kategorizacijom, a tek nakon toga angažira se arhitekt.

Sadržaju i ponudi hotela važno je, kaže Peršić, dati osobnu crtu, odnosno pružiti gostu ono što biste i sami voljeli da vas dočeka u nekom hotelu. To je, u slučaju ovih poduzetnika, bio obiteljski hotel u kojem će se obitelji osjećati ugodno i gdje će, primjerice, mladi roditelji moći malom djetetu podgrijati mlijeko, čaj i slično, a gurmani uživati u lokalnoj gastronomiji i vinima.

Zato su vlasnici Ville Annette svoj hotel uredili imajući na umu moderan dizajn i komfor, što čini temelj projekta, te sobe obogatili, među ostalim, čajnom kuhinjom, a restoran proslavili i u međunarodnim okvirima kao kvalitetno gastronomsko odredište.
Opremu za hotel i restoran nabavili su u Hrvatskoj, od domaćih proizvođača ili barem domaćih dobavljača. Domaće proizvode preporučaju i budućim malim hotelijerima jer, smatraju u Villi Annette, svrha državnih poticaja i jest da se potiče nabava domaće opreme, a time i proizvodnja, građevinarstvo i drugo.
Njihovo iskustvo pokazuje kako je nužno uključiti se u Nacionalnu udrugu malih i obiteljskih hotela (OMH).
– Tko krene u ovaj posao, mora znati da je sam na tržištu. Koliko god turističke zajednice nastoje pomoći, njihovu će pozornost uvijek više zaokupljati veliki kompleksi, što je i normalno s obzirom na to da je s većim hotelima povezano više gostiju i više boravišnih pristojbi. A kao član te udruge, negdje pripadaš i možeš računati na veliku pomoć. Također, udruga uvrštava svoje članove u svoju internetsku stranicu koja je vrlo kvalitetna, daje popis agencija i slično, reći će nam Vladimir, ističući kako jedan mali obiteljski hotel može uštedjeti na marketingu u koji, prema Peršićevu mišljenju, i “mali” i “veliki” ulažu uglavnom podjednake svote novca.

NAGLASITI NAJBOLJE U PONUDI

I prema Krunoslavu Kapetanoviću, vlasniku Ville Kapetanović iz Opatije razmjena iskustava jedna je od glavnih prednosti sudjelovanja u radu nacionalne udruge OMH.
– Mislim da će uloga udruge sve više jačati, s obzirom na to da u ovom poslu nema odstupnice, ne možete, kao veliki lanci, prodati jedan hotel i tako pokriti neki gubitak, već ćete učiniti sve da to što imate funkcionira dobro, kaže vlasnik Ville Kapetanović, koja je sagrađena, u bečko-venecijanskom stilu, 2003. godine.

Objekt je registriran kao pansion komfor, otvoren je cijele godine te ima 10 smještajnih jedinica. Od 12-ero zaposlenih troje ih je u odjelu smještaja, isto toliko u dvorani te četvero u kuhinji.
– Pogreška je što sam išao na pansion, a ne na hotel. Bilo bi mi lakše približiti se tržištu kad bi to bio hotel, priznaje Kapetanović, koji rješenje za svoju “pogrešku” već ima, barem u papirnatom obliku. Naime, plan dogradnje postojećeg objekta kojim bi sadašnji pansion prerastao u mali hotel s 24 smještajne jedinice i dva višenamjenska salona, već je gotov.

Krunoslav Kapetanović je u vrijeme pokretanja poslovanja u Villi Kapetanović bio među prvim poduzetnicima/hotelijerima koji su krenuli prema ujedinjavanju malog objekta, vrhunskoga restorana a la carte i wellnessa. Danas je pansion poznat i po tome što pod istim krovom posluje, vrlo uspješno, restoran „Laurus“, koji je od samoga početka temelj kvalitete ponude i sadržaja i kojim se ovaj objekt odredio kao odredište gurmana. Upravo je određenje objekta, smatra Kapetanović, najvažnije od samog početka.

– Zanimanje sam odabrao samim izborom fakulteta – studirao sam hotelijerstvo i ne bih preporučio nikome tko nije iz struke da se upušta u takav posao. Ne prognoziram mu dobre izglede za preživjeti. Ideja da otvorim jedan takav objekt došla mi je još u vrijeme studija, slušajući kolegij o projektiranju i gradnji hotelskih objekata. To sam i učinio čim mi se stvorila prilika da dobijem lokaciju koju sam priželjkivao, za koju sam mislio da odgovara onome što sam prethodno zamislio. Položaj je alfa i omega svega, ispričao nam je Kapetanović, prema kojem je za uspjeh Ville Kapetanović važan i pogled koji se s terasa objekta pruža na Kvarner.
Međutim, glavni razlog zašto gosti odabiru taj pansion umjesto nekog većeg hotela u Opatiji jest upravo restoran Laurus.
– Činjenica je da hoteli nemaju dobre restorane pa smo mi dali restoranu ime koje nije isto ono koje nosi pansion, kako bi on bio prepoznatljiv gostima koji nisu kod nas smješteni, pojašnjava Kapetanović, prema kojem će se restoran, paralelno s dogradnjom pansiona, dodatno “izbrusiti”.

Za gradnju pansiona i njegovo opremanje Kapetanović je koristio kreditnu liniju „Poticaj za uspjeh“, a nada se da će planirane radove na obogaćivanju sadržaja moći financirati koristeći, ako ne isti, onda barem sličan program.
– Pohvalio bih tu liniju, ali u isto vrijeme moram izraziti mali protest zbog toga što se nije nastavilo s njom. Svjesni smo da država nema novca, ali nekakva alternativa mora biti, ako to nije bolja kamata, onda barem normalni otplatni rok. Ne mogu se sada zaustaviti investicije u turizmu, ističe naš sugovornik, prema kojemu, mali hotelijeri ne mogu biti prepušteni komercijalnom tržištu gdje otplata kredita traje 10 godina s obzirom na to da su u poslu gdje se cijela jedna generacija mora posvetiti tome da se hotel isplati. Dok mali hotelijeri u Hrvatskoj imaju kredit s kamatom od 7 posto na 10 godina, njihovi kolege u Austriji imaju, kaže Kapetanović, 3 posto fiksno na 20 godina.

VIZIJA O HOTELU NAJVAŽNIJA

Da je adaptacija zahtjevnija od gradnje novog objekta, potvrđuje primjer Grand hotela u Dramlju. Riječ je o malom hotelu s 4 zvjezdice, uređenom u starinskom štihu. Čine ga dvije vile s ukupno 21 smještajnom jedinicom (16 soba i 5 apartmana), gdje može istodobno boraviti 60 ljudi. Glavni dio kompleksa je Vila Irena u kojoj su, uz smještajne jedinice, i restoran te konoba, a nadopuna joj je Vila Hilda, gdje gosti ovoga hotela idu na bazen, u wellness i na masažu. Hotel je otvoren 6 mjeseci godišnje: otvara se iza Uskrsa, a zatvara krajem listopada.

- U razgovoru s arhitekticom zaključili smo da bismo mogli od dvije vile napraviti hotel tako da budemo malo drugačiji. Dakle, iskoristili smo lokaciju koju smo imali, kaže Irena Granić, koja je s poslom krenula odmah poslije završenog fakulteta uz, kako naglašava, obiteljsku potporu. Najviše je posla bilo u vanjskom dijelu kompleksa pa tako i u prostoru između dviju vila, od kojih je glavna bila u vlasništvu Saponije, a drugu je obitelj Granić otkupila od privatnih osoba.

– Imali smo između vila teniski teren koji, naravno, više nije tu. S obzirom na to da je hotel smješten na dvjema ulicama, moralo se zemlju malo spustiti pa smo napravili kaskade. Bilo je dosta tih caka, ali pokazalo se da se sve može napraviti kad je dobar tim, kada vlasnici to žele i kad se nađu s arhitektom kao što smo se mi našli s našom arhitekticom, reći će naša sugovornica.
S obzirom na to da se teren prilagođavao izmjenama do kojih je moralo doći zbog uspješnijeg i sretnijeg ujedinjavanja dviju vila u jedan hotelski objekt, u opasnosti su u jednom trenutku bili više od stotinu godina stari cedrovi iza hotela.
– Jako smo pazili tijekom adaptacije. Htjeli smo ih svakako sačuvati s obzirom a to da je to vrijedna ostavština, a i gostima koji tu dolaze vrlo je važna ovdašnja priroda, naglasila je Granić, prema kojoj je vrt, zahvaljujući ponajviše angažmanu ženskog dijela osoblja hotela, obogaćen mediteranskim biljem, ružmarinom, lavandom i drugim biljkama.

U svemu tome najviše uživaju stariji bračni parovi i obitelji koje se, kaže naša sugovornica, nakon što dođu u predsezoni vrate ponovno tijekom sezone. Neki od njih su stalni gosti hotela, koji su mu ostali vjerni od njegove prve godine poslovanja, 2005. Kako bi se “stari gosti” ponovno “zaljubili” u hotel, prošle se godine počelo sa slow-foodom. A među novostima je i jacuzzi, koji je uveden 2009. kao nadopuna wellnessu.

– S obzirom na to da nam se velik broj gostiju vraća, htjeli smo im ponuditi i nešto novo. Tako smo radi oživljavanja starih jelovnika s ovoga područja naglasak stavili na autohtonu crikveničku kuhinju, kaže Granić, prema kojoj crikvenički kraj nudi puno skrivenih mitova, tajni, legendi, od gastronomije do povijesnih priča, koje su ovdašnje turističke zajednice počele oživljavati pa se i Grand hotel, kao jedan od najmlađih hotela, u takve aktivnosti uključio.

– Sretna sam zbog toga i rezultati su pozitivni. Strani gosti vole isprobavati autohtono, a i mnogo domaćih to nije imalo prilike isprobati, kaže naša sugovornica naglašavajući prednosti takvoga gastro sadržaja, kojom je upotpunjena glavna ponuda, hrvatska nacionalna kuhinja. Kuhari sami otkrivaju nove namirnice i recepte pa se gosti mogu radovati nečem novom svakoga dana.

Što se samog poslovanja i tiče, poželjno je, kaže Granić, da ulagač odmah u početku, pri adaptaciji ili izgradnji, prije najvećih radova, ima viziju o budućem hotelu i kome će on biti namijenjen. Time se, naglašava, štedi vrijeme i novac. Složni zaposlenici jedna je od karika koje su, smatra naša sugovornica, jamstvo su uspješnog poslovanja. Zaposlenih je u Grand hotelu Dramalj 10-ero, od čega je dvoje njih zaduženo za recepciju. Tu je još dvoje kuhara i dvije sobarice te troje konobara.

Za razliku od vlasnika Ville Annette, prema kojima je ulaganje u marketing veliko te bi ga valjalo uklopiti u poslovni plan, Granić smatra kako mali hoteli mogu opstati i bez pretjeranog oglašavanja. Govori, tvrdi, iz iskustva.
- Nismo puno ulagali u oglašavanje. Zapravo, najbolji je marketing usmena predaja, nju nitko ne može platiti, kaže Granić, te dodaje kako je bitno oglašavati se u inozemstvu, što ona osobno radi preko jedne agencije u Švicarskoj i druge u Mađarskoj.

Kada se sve zbroji i oduzme, prema iskustvima naših sugovornika, u slučaju obiteljskoga hotela s 4 zvjezdice te s 12 do 20 smještajnih jedinica, suitova, u Hrvatskoj ćete po sobi za gradnju i opremanje utrošiti oko 200 tisuća eura, od čega se 25 posto troškova odnosi na opremu. Kako navode naši sugovornici, važan je izbor kvalitetnih tvrtki partnera, od banke preko izvođača radova pa sve do opremaša, jer samo jedna loša karika u lancu može pod upitnik staviti cijeli projekt.

Pripremila: Tanja Škopac
Magazin Turizam-info